Contrat de conciergerie Airbnb : 15 clauses à vérifier avant de signer

Signer un contrat de conciergerie sans le lire attentivement, c'est une erreur que beaucoup de propriétaires font. Le document fait souvent 8 à 12 pages, le commercial a été sympa, les chiffres semblaient bons. Et puis, 6 mois plus tard, une facture inattendue arrive ou la résiliation se révèle beaucoup plus compliquée que prévu.

Nous avons lu des dizaines de contrats de conciergeries différentes. Voici les 15 clauses qui méritent votre attention, regroupées par thème. Certaines sont des points de négociation. D'autres sont des signaux d'alarme.

Clauses financières

Les clauses financières sont celles qui déterminent ce que vous allez réellement toucher chaque mois. Elles méritent une lecture particulièrement attentive.

Clause 1 : la base de calcul de la commission

La commission est-elle calculée sur le revenu brut total (hébergement + frais de ménage facturés au voyageur) ou uniquement sur le revenu hébergement ? La différence est significative. Sur un bien qui génère 2 000 € d'hébergement et 400 € de frais de ménage, une commission de 20 % représente 480 € dans le premier cas et 400 € dans le second. Sur un an, c'est 960 € d'écart. Exigez que la base de calcul soit explicitement définie dans le contrat.

Clause 2 : les frais de démarrage

Certains contrats prévoient des frais de démarrage pour la création des annonces, les photos, et la mise en place du bien. Ces frais varient de 0 à 1 500 € selon les prestataires. S'ils sont facturés, vérifiez ce qu'ils couvrent exactement et si vous les récupérez en cas de résiliation dans les 3 premiers mois. Un prestataire confiant dans ses résultats n'a pas besoin de vous facturer 800 € avant même d'avoir prouvé sa valeur.

Clause 3 : les frais non inclus dans la commission

C'est là que se cachent les mauvaises surprises. Lisez attentivement la liste des services exclus de la commission. Ménage, linge, consommables, frais de maintenance, frais de gestion des incidents, frais de reversement de taxe de séjour : chaque poste exclu est une charge supplémentaire. Demandez un exemple de facture mensuelle réelle pour un bien similaire au vôtre.

Clause 4 : les modalités et délais de reversement

À quelle fréquence recevez-vous vos revenus ? Certaines conciergeries reversent mensuellement, d'autres à chaque séjour. Le délai entre la fin du séjour et le virement peut varier de 3 à 30 jours. Pour un propriétaire qui rembourse un crédit immobilier, ce délai a son importance. Vérifiez aussi si la conciergerie peut retenir des sommes pour constituer une "réserve" en cas d'incidents.

Clause 5 : l'indexation ou la révision de la commission

Certains contrats prévoient une révision annuelle de la commission, parfois indexée sur l'inflation. D'autres incluent des paliers : la commission augmente si les revenus dépassent un certain seuil. Vérifiez si le taux que vous signez aujourd'hui peut évoluer et dans quelles conditions.

Clauses opérationnelles

Les clauses opérationnelles définissent comment votre bien sera géré au quotidien. Elles ont un impact direct sur la qualité du service et sur vos revenus.

Clause 6 : les standards de ménage et de contrôle qualité

Le contrat définit-il des standards de propreté ? Y a-t-il une checklist de contrôle après chaque ménage ? Qui est responsable si un voyageur se plaint de la propreté ? Un contrat sérieux précise le protocole de ménage et les recours en cas de non-conformité. Un contrat vague sur ce point laisse trop de place à l'interprétation.

Clause 7 : la gestion des incidents et le seuil d'autorisation

Jusqu'à quel montant la conciergerie peut-elle engager des dépenses sans vous consulter ? Ce seuil varie généralement entre 100 et 500 € selon les contrats. En dessous, elle agit et vous informe. Au-dessus, elle doit obtenir votre accord. Vérifiez aussi qui avance les frais en cas d'urgence (plombier à 23h, serrurier) et dans quel délai vous êtes remboursé ou débité.

Clause 8 : la propriété des annonces et des avis

C'est une clause critique que beaucoup de propriétaires négligent. Si la conciergerie crée les annonces sur son propre compte Airbnb, vous perdez tout en cas de résiliation : les avis accumulés, le classement, l'historique de réservations. Exigez que les annonces soient créées sur votre compte propriétaire, ou qu'il y ait une clause explicite de transfert des annonces et des avis en cas de fin de contrat.

Clause 9 : la stratégie tarifaire et les décisions de prix

Qui décide des prix ? La conciergerie a-t-elle carte blanche ou doit-elle vous consulter pour les ajustements importants ? Certains contrats prévoient un prix plancher en dessous duquel la conciergerie ne peut pas descendre sans votre accord. D'autres lui donnent une liberté totale. Vérifiez que vous avez un droit de regard sur la stratégie tarifaire, surtout pour les périodes de haute saison.

Clause 10 : le reporting et l'accès aux données

Le contrat doit préciser la fréquence et le contenu du reporting. Minimum attendu : un rapport mensuel avec le nombre de nuits réservées, le revenu brut, les déductions détaillées, et le net versé. Idéalement, vous avez accès en temps réel à un tableau de bord ou directement à votre compte Airbnb. Sans accès aux données brutes, vous ne pouvez pas vérifier que les chiffres sont corrects.

Clauses juridiques et sortie de contrat

Les clauses juridiques sont celles que vous lirez le moins attentivement au moment de signer et le plus attentivement au moment de partir. Lisez-les maintenant.

Clause 11 : la durée et la tacite reconduction

La plupart des contrats ont une durée d'un an avec tacite reconduction. Vérifiez le délai de préavis pour ne pas reconduire : il est souvent de 1 à 3 mois avant l'échéance. Si vous ratez cette fenêtre, vous êtes engagé pour une année supplémentaire. Mettez un rappel dans votre calendrier dès la signature.

Clause 12 : la résiliation anticipée et les pénalités

Que se passe-t-il si vous voulez partir avant la fin du contrat ? Certains contrats prévoient des pénalités équivalentes à 3 à 6 mois de commission. D'autres permettent une résiliation avec un préavis de 30 à 60 jours sans pénalité. Négociez une clause de résiliation anticipée raisonnable, surtout si c'est votre première expérience avec ce prestataire.

Clause 13 : la période d'essai

Un bon contrat prévoit une période d'essai de 3 mois pendant laquelle vous pouvez résilier sans pénalité si les résultats ne sont pas au rendez-vous. Cette clause protège les deux parties : elle incite la conciergerie à performer dès le départ et vous donne une porte de sortie si ça ne fonctionne pas. Si le prestataire refuse d'inclure une période d'essai, demandez-vous pourquoi.

Clause 14 : la responsabilité en cas de dommages

Qui est responsable si un voyageur cause des dommages ? La conciergerie doit-elle faire l'avance des réparations ou attendez-vous le remboursement Airbnb ? Quel est le délai de traitement des réclamations ? Ces questions semblent secondaires jusqu'au jour où un voyageur laisse couler un robinet toute la nuit. Vérifiez que le contrat définit clairement les responsabilités et les procédures.

Clause 15 : la loi applicable et la juridiction compétente

En cas de litige, quel tribunal est compétent ? Certains contrats de conciergeries nationales prévoient une juridiction dans leur ville de siège, qui peut être à l'autre bout de la France. Préférez un contrat qui prévoit la juridiction du lieu du bien ou votre domicile. Ce détail peut sembler mineur, mais il change tout si vous devez un jour saisir un tribunal.

Pour comparer les pratiques contractuelles des principaux acteurs du marché, voici un aperçu de ce que nous observons.

Nos tarifs transparents et nos conditions contractuelles sont disponibles sur demande. Nous appliquons les pratiques recommandées dans ce tableau, pas les pratiques courantes. Pour aller plus loin sur la question des coûts, consultez notre guide des tarifs de conciergerie.