Quand on cherche une conciergerie Airbnb, la première question est souvent "combien ça coûte ?". La réponse honnête : ça dépend. Pas parce que les prestataires sont opaques (certains le sont, d'autres non), mais parce que les modèles de tarification sont vraiment différents et ne se comparent pas directement. Un 20 % tout compris peut revenir moins cher qu'un 15 % avec des frais cachés.
Nous gérons des biens à Val d'Europe depuis plusieurs années. Nous avons vu des propriétaires changer de conciergerie après avoir découvert que leur "15 % de commission" ne couvrait pas le ménage, ni les photos, ni la gestion des incidents. Ce guide est là pour que vous posiez les bonnes questions avant de signer.
Les modèles de tarification : commission, forfait et hybride
Le modèle à la commission
C'est le modèle dominant. La conciergerie prend un pourcentage du revenu brut généré par le bien. Les taux varient entre 15 % et 30 % selon les prestataires et les services inclus. L'avantage pour le propriétaire : si le bien ne se loue pas, vous ne payez rien. L'avantage pour la conciergerie : elle est incitée à maximiser les revenus puisque sa rémunération en dépend.
Attention à la base de calcul. Certaines conciergeries calculent leur commission sur le revenu brut incluant les frais de ménage facturés au voyageur. D'autres l'appliquent uniquement sur le revenu hébergement. Sur un bien qui génère 2 000 € de revenu hébergement et 400 € de frais de ménage, une commission de 20 % représente 480 € dans le premier cas et 400 € dans le second. La différence n'est pas anodine sur l'année.
Le modèle au forfait
Moins courant, le forfait mensuel fixe est proposé par certaines conciergeries, généralement entre 300 et 600 € par mois selon la taille du bien et les services inclus. L'avantage : vous savez exactement ce que vous payez. L'inconvénient : si votre bien performe très bien, vous payez le même montant que si les résultats sont moyens. Ce modèle convient aux propriétaires qui ont déjà un bien bien positionné et cherchent surtout à déléguer les opérations.
Le modèle hybride
Certaines conciergeries proposent une commission réduite (12-15 %) combinée à des frais fixes pour certains services (check-in, ménage, maintenance). Ce modèle peut être intéressant si votre bien génère des revenus élevés, car la commission de base est plus faible. Mais il faut additionner tous les postes pour comparer honnêtement avec un modèle tout compris.
Ce qui est inclus ou non dans les offres
C'est là que les offres divergent le plus. Voici les services à vérifier systématiquement avant de signer.
- Création et optimisation des annonces (photos, textes, titres) : souvent inclus au démarrage, mais les mises à jour régulières le sont-elles ?
- Pricing dynamique : inclus dans les offres premium, parfois facturé en supplément ou simplement absent chez les petits prestataires
- Check-in et check-out : physique ou par boîte à clés ? La présence humaine coûte plus cher mais améliore les avis
- Ménage entre chaque séjour : inclus dans la commission ou facturé séparément au propriétaire ?
- Linge de maison : fourni par la conciergerie ou par le propriétaire ? Lavage inclus ?
- Consommables (café, thé, produits d'accueil) : qui les achète et qui les facture ?
- Gestion des incidents et petites réparations : jusqu'à quel montant la conciergerie agit-elle sans vous consulter ?
- Reversement des taxes de séjour : la conciergerie s'en charge-t-elle ou est-ce votre responsabilité ?
- Reporting mensuel : recevez-vous un état détaillé des revenus et des nuits réservées ?
Le ménage est le point le plus souvent source de malentendu. Certaines conciergeries incluent le "coordinateur ménage" dans leur commission mais vous facturent séparément la prestataire de ménage. Demandez explicitement : "Le coût du ménage entre chaque séjour est-il inclus dans votre commission ?"
Simulations sur un bien près de Disneyland Paris
Prenons un T2 à Serris, 45 m², capacité 4 personnes, bien décoré, avec photos professionnelles. Sur la base de nos données de marché (voir notre article sur la rentabilité), ce bien génère environ 1 870 € de revenu brut mensuel en moyenne annuelle.
| Offre | Modèle | Commission / Frais | Coût mensuel estimé | Net propriétaire | Services inclus |
|---|---|---|---|---|---|
| Conciergerie A | Commission | 25 % tout compris | 468 € | 1 402 € | Tout inclus (ménage, linge, pricing) |
| Conciergerie B | Commission | 18 % + ménage séparé | 337 € + 180 € | 1 353 € | Sans ménage ni linge |
| Conciergerie C | Hybride | 15 % + 80 €/check-in | 281 € + ~240 € | 1 349 € | Sans ménage, check-in physique |
| BNBHOST | Commission | 20 % tout compris | 374 € | 1 496 € | Tout inclus + pricing dynamique |
| Autogestion | Aucun | 0 % | 0 € | 1 390 €* | *Sans pricing dynamique optimisé |
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Ce tableau illustre un point contre-intuitif : la conciergerie B à 18 % revient plus cher que BNBHOST à 20 % une fois le ménage ajouté. Et l'autogestion sans pricing dynamique génère moins de revenu net qu'une conciergerie bien choisie, parce que les revenus bruts sont inférieurs.
Pour comparer honnêtement deux offres, calculez toujours le "coût total de gestion" : commission + ménage + linge + consommables + frais divers. Puis comparez le net propriétaire en tenant compte du revenu brut que chaque conciergerie est capable de générer (demandez des références sur des biens similaires).
Demandez à chaque conciergerie un exemple de reporting mensuel réel (anonymisé). Cela vous dira beaucoup sur leur transparence et la qualité de leur suivi.
Comment lire un contrat sans mauvaise surprise
Le contrat de gestion locative est le document qui définit vos droits et obligations. Voici les clauses à lire attentivement.
Durée et résiliation
La plupart des contrats ont une durée d'un an avec tacite reconduction. Le préavis de résiliation varie de 1 à 3 mois. Certains contrats incluent une clause de résiliation anticipée avec pénalités. Vérifiez que vous pouvez sortir du contrat si les résultats ne sont pas au rendez-vous, idéalement avec un préavis de 30 jours après une période d'essai de 3 mois.
Propriété des annonces et des avis
C'est un point souvent négligé. Si la conciergerie crée les annonces sur son propre compte Airbnb, vous perdez les avis accumulés si vous changez de prestataire. Préférez une conciergerie qui travaille sur votre compte propriétaire ou qui s'engage contractuellement à vous transférer les annonces en cas de résiliation.
Responsabilité en cas de dommages
Qui est responsable si un voyageur casse quelque chose ? La conciergerie doit-elle faire l'avance des réparations ou attendez-vous le remboursement Airbnb ? Quel est le délai de traitement des réclamations ? Ces questions semblent secondaires jusqu'au jour où un voyageur laisse le robinet ouvert. Mieux vaut avoir les réponses avant.
Modalités de reversement
À quelle fréquence recevez-vous vos revenus ? Certaines conciergeries reversent mensuellement, d'autres à chaque séjour. Le délai entre la fin du séjour et le virement sur votre compte peut varier de 3 à 30 jours selon les prestataires. Pour un propriétaire qui compte sur ces revenus pour rembourser un crédit, ce délai a son importance.
Consultez nos tarifs BNBHOST pour voir notre modèle de tarification en détail. Nous publions nos conditions sans ambiguïté, avec un exemple chiffré pour chaque type de bien.
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