La plupart des propriétaires Airbnb fixent leurs prix une fois et les oublient. C'est une erreur qui coûte cher, surtout dans un marché aussi saisonnier que celui de Disneyland Paris. Sur notre portefeuille, les propriétaires qui pratiquent un pricing dynamique gagnent en moyenne 25 à 35 % de plus que ceux qui gardent un tarif fixe toute l'année.
Ce guide détaille la saisonnalité réelle du marché, mois par mois, avec les événements qui font bouger la demande et les règles concrètes pour ajuster vos prix.
Le calendrier de demande sur 12 mois
Le marché autour de Disneyland Paris a une saisonnalité bien marquée, mais avec des pics atypiques par rapport au reste de la France. L'été n'est pas forcément la meilleure période, contrairement à ce qu'on pourrait croire.
| Mois | Niveau de demande | ADR moyen T2 | Taux d'occupation | Événements clés |
|---|---|---|---|---|
| Janvier | Basse | 75 € | 45 % | Fin des fêtes, reprise scolaire |
| Février | Haute | 130 € | 82 % | Vacances scolaires zone A/B/C |
| Mars | Moyenne | 95 € | 62 % | Hors vacances, clientèle affaires |
| Avril | Haute | 135 € | 85 % | Vacances de Pâques, printemps |
| Mai | Moyenne-haute | 110 € | 72 % | Ponts, week-ends prolongés |
| Juin | Moyenne | 100 € | 65 % | Début été, avant grandes vacances |
| Juillet | Haute | 145 € | 88 % | Grandes vacances, clientèle internationale |
| Août | Très haute | 165 € | 93 % | Pic estival, réservations longtemps à l'avance |
| Septembre | Moyenne | 95 € | 60 % | Rentrée, creux post-été |
| Octobre | Très haute | 155 € | 90 % | Halloween Disney (mi-oct. à début nov.) |
| Novembre | Basse-moyenne | 80 € | 52 % | Creux avant Noël |
| Décembre | Très haute | 160 € | 91 % | Noël Disney, fêtes de fin d'année |
Ce tableau donne les moyennes mensuelles, mais la réalité est plus granulaire. Au sein d'un même mois, un week-end de vacances scolaires peut se louer 40 % plus cher qu'un week-end ordinaire. Et certains jours de semaine en janvier ou novembre peuvent rester vides si vous ne baissez pas suffisamment vos prix.
Pour une analyse complète des revenus par commune, consultez notre analyse de rentabilité qui détaille les performances par ville.
Règles de pricing par saison
Nous travaillons avec un prix de base (le tarif "normal" hors événements) et des multiplicateurs selon la période. Voici la logique que nous appliquons :
Haute saison (juillet, août, Halloween, Noël)
Multipliez votre prix de base par 1,6 à 2,0. En août et pendant Halloween, la demande dépasse l'offre disponible. Si votre bien est complet 3 semaines à l'avance, c'est que vous êtes trop bon marché. Montez les prix jusqu'à ce que le taux de réservation ralentisse légèrement. Un bien à 90 % d'occupation en août à 165 € la nuit est plus rentable qu'un bien à 100 % d'occupation à 130 €.
Saison moyenne (février, avril, mai, juin, juillet début)
Multipliez votre prix de base par 1,2 à 1,5. Ces périodes ont une demande solide mais pas explosive. L'objectif est de maintenir un taux d'occupation de 70 à 80 % avec des prix corrects. Ne bradez pas : les familles en vacances scolaires ont un budget, mais elles paient pour la proximité de Disney.
Basse saison (janvier, mars, septembre, novembre)
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Restez proche de votre prix de base, voire légèrement en dessous. L'objectif n'est pas de maximiser le prix par nuit mais de maintenir un taux d'occupation acceptable (45 à 60 %). En basse saison, la clientèle affaires devient plus importante : pensez à activer les réductions pour les séjours de 5 nuits et plus.
Règle pratique : si votre calendrier est complet plus de 3 semaines à l'avance, vos prix sont trop bas. Si vous avez des trous de plus de 5 jours consécutifs en haute saison, vos prix sont trop hauts. Ajustez en conséquence.
Les événements qui font varier la demande
Au-delà des saisons, certains événements créent des pics de demande très localisés qu'il faut anticiper.
- Halloween Disney (mi-octobre à début novembre) : c'est la période la plus demandée de l'année avec Noël. Le parc ouvre des soirées spéciales, les familles réservent 2 à 3 mois à l'avance. Montez vos prix dès septembre pour ces dates.
- Noël et Nouvel An (fin novembre à début janvier) : deuxième pic majeur. Les décorations du parc attirent une clientèle qui vient spécifiquement pour l'ambiance de Noël. Les 24, 25, 31 décembre et 1er janvier se louent à des prix premium.
- Vacances scolaires françaises : chaque zone (A, B, C) a ses propres dates. Vérifiez le calendrier scolaire chaque année et ajustez vos prix 2 à 3 mois à l'avance pour les périodes qui concernent votre zone géographique principale de clientèle.
- Salons professionnels à Paris : le Salon de l'Agriculture (fin février), le Mondial de l'Auto (octobre les années paires), Vivatech (juin) génèrent des déplacements professionnels. Ces voyageurs cherchent des logements moins chers qu'à Paris, et Val d'Europe est à 35 minutes de Paris en RER.
- Week-ends prolongés et ponts : les ponts de mai (8 mai, Ascension, Pentecôte) créent des mini-pics de demande. Anticipez-les dans votre calendrier tarifaire.
- Événements sportifs : les Jeux Olympiques de Paris 2024 ont généré une demande exceptionnelle. Surveillez les grands événements sportifs ou culturels à Paris qui peuvent déborder sur le secteur.
Automatiser le pricing
Gérer manuellement ses prix, c'est passer des heures chaque semaine à analyser la concurrence, vérifier les disponibilités et ajuster les tarifs. Et même en y consacrant du temps, on rate des opportunités parce qu'on ne peut pas surveiller le marché en temps réel.
Les outils de revenue management automatisent cette logique. Ils analysent la demande en temps réel, comparent votre bien aux concurrents, et ajustent vos prix automatiquement selon des règles que vous définissez. Les principaux outils utilisés sur le marché :
- PriceLabs : l'outil le plus utilisé par les gestionnaires professionnels. Il se connecte à Airbnb, Booking et d'autres plateformes. Tarif : environ 20 à 30 € par mois par bien. Son point fort est la granularité des réglages.
- Wheelhouse : bonne alternative à PriceLabs, avec une interface plus simple. Adapté aux propriétaires qui gèrent 1 à 5 biens.
- Beyond Pricing : orienté grands portefeuilles, moins adapté aux petits propriétaires.
- Le pricing natif Airbnb (Smart Pricing) : gratuit mais limité. Il a tendance à sous-évaluer les prix en haute saison pour maximiser le taux d'occupation d'Airbnb, pas vos revenus. Nous déconseillons de l'utiliser seul.
Même avec un outil automatisé, il faut définir des règles de base : prix minimum (ne jamais descendre en dessous), prix maximum (ne pas bloquer les réservations en haute saison), durée minimale de séjour selon la période. Ces paramètres se configurent une fois et s'ajustent 2 à 3 fois par an.
Notre conciergerie Serris et les autres communes du secteur bénéficient toutes de cette approche tarifaire dynamique. Sur nos biens gérés, le passage au pricing automatisé a généré en moyenne une hausse de revenus de 22 % la première année, sans augmenter le taux d'occupation.
La saisonnalité autour de Disneyland Paris est prévisible dans ses grandes lignes, mais elle demande une attention constante dans les détails. Les propriétaires qui traitent leur Airbnb comme un actif à optimiser, et pas comme un loyer fixe, sont ceux qui tirent vraiment parti de la demande exceptionnelle de ce marché.
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