Réglementation Airbnb en Seine-et-Marne : guide simple pour propriétaires

Beaucoup de propriétaires qui se lancent sur Airbnb en Seine-et-Marne pensent que la réglementation est une affaire parisienne. C'est une erreur. Les obligations légales s'appliquent sur tout le territoire français, et certaines communes du secteur Val d'Europe ont leurs propres exigences. La bonne nouvelle : les démarches restent simples si on les fait dans l'ordre.

Ce guide ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Pour les situations complexes (résidence principale vs secondaire, SCI, bien en copropriété avec règlement restrictif), consultez un professionnel. Mais pour la grande majorité des propriétaires, ce qui suit couvre l'essentiel.

Le cadre national en 2026

La loi du 19 novembre 2024 (dite "loi Le Meur") a modifié plusieurs règles importantes pour les meublés de tourisme. Elle est entrée en vigueur progressivement entre fin 2024 et début 2025. Voici les points qui concernent directement les propriétaires en Seine-et-Marne.

Déclaration en mairie

Toute mise en location d'un meublé de tourisme nécessite une déclaration préalable en mairie. Cette obligation existait déjà, mais la loi de 2024 l'a renforcée. La déclaration se fait via le formulaire Cerfa n°14004*04 ou en ligne sur le site de la commune. En retour, vous obtenez un numéro d'enregistrement à 13 chiffres que vous devez faire apparaître sur toutes vos annonces. Sans ce numéro, Airbnb peut suspendre votre annonce.

Limite de 120 jours pour la résidence principale

Si vous louez votre résidence principale, vous êtes limité à 120 nuits par an. Cette règle s'applique partout en France. Airbnb bloque automatiquement les réservations au-delà de ce seuil pour les biens déclarés comme résidence principale. Pour une résidence secondaire, il n'y a pas de limite de durée au niveau national, mais certaines communes peuvent imposer des restrictions supplémentaires.

Classement meublé de tourisme

Le classement (de 1 à 5 étoiles) est facultatif mais présente des avantages fiscaux. Un meublé de tourisme classé bénéficie d'un abattement de 71 % dans le cadre du micro-BIC (contre 50 % pour un meublé non classé), avec un plafond de revenus de 188 700 € en 2026. La procédure de classement passe par un organisme accrédité (Atout France publie la liste). Le coût varie entre 100 et 300 € selon l'organisme et la taille du bien.

Taxe de séjour

La taxe de séjour est collectée par Airbnb directement auprès des voyageurs et reversée aux communes. En tant que propriétaire, vous n'avez normalement rien à faire si vous passez par Airbnb. En revanche, si vous gérez des réservations directes ou via d'autres plateformes qui ne collectent pas la taxe, vous devez la collecter et la reverser vous-même à la commune. Les taux varient selon les communes : à Chessy, la taxe est de 1,65 € par nuit et par personne pour un meublé non classé.

Points de vigilance en zone Disney / Val d'Europe

Le secteur Val d'Europe présente quelques spécificités réglementaires liées à son histoire et à son urbanisme.

Les règles de copropriété

Beaucoup de résidences à Chessy, Serris et Montévrain ont été construites dans les années 1990-2000 avec des règlements de copropriété qui n'anticipaient pas Airbnb. Certains de ces règlements contiennent des clauses "d'habitation bourgeoise" ou "d'usage exclusivement résidentiel" qui peuvent être interprétées comme interdisant la location touristique. Avant de vous lancer, lisez votre règlement de copropriété. En cas de doute, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.

La loi de 2024 a par ailleurs facilité la possibilité pour les copropriétés de voter l'interdiction de la location courte durée à la majorité absolue (article 25 de la loi de 1965). Si votre copropriété n'a pas encore voté sur ce sujet, elle pourrait le faire. Restez attentif aux ordres du jour des assemblées générales.

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

Certaines communes du secteur ont des PLU qui classent des zones en "usage résidentiel exclusif". Dans ces zones, un changement d'usage (de résidentiel à commercial/touristique) peut être nécessaire pour louer en courte durée. En pratique, cette obligation concerne surtout les propriétaires qui louent une résidence secondaire à titre habituel et professionnel. Pour un propriétaire qui loue son appartement quelques semaines par an, le risque est faible. Mais si vous achetez un bien spécifiquement pour le louer en courte durée, vérifiez le PLU de la commune.

Les résidences de tourisme

Certains immeubles du secteur Val d'Europe sont des "résidences de tourisme" avec un gestionnaire unique. Si votre bien est dans ce type de résidence, vous avez probablement signé un bail commercial avec le gestionnaire. Louer votre appartement sur Airbnb en parallèle peut constituer une violation de ce bail. Vérifiez votre situation avant de vous lancer.

Check-list conformité avant mise en ligne

Avant de publier votre annonce, vérifiez chaque point de cette liste. Ce n'est pas exhaustif pour toutes les situations, mais c'est le minimum pour un propriétaire standard en Seine-et-Marne.

• Lire le règlement de copropriété et vérifier l'absence de clause restrictive sur la location touristique
• Déposer la déclaration préalable en mairie (formulaire Cerfa n°14004*04) et obtenir le numéro d'enregistrement
• Vérifier si votre commune exige un changement d'usage (renseignez-vous auprès du service urbanisme)
• Souscrire une assurance spécifique location courte durée (votre assurance habitation classique ne couvre généralement pas)
• Informer votre syndic de copropriété si votre règlement l'exige
• Vérifier que votre bien respecte les normes de sécurité minimales (détecteur de fumée obligatoire, extincteur recommandé)
• Afficher le numéro d'enregistrement sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, etc.)
• Configurer la collecte de la taxe de séjour si vous gérez des réservations directes
• Choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel) et en informer votre comptable
• Conserver les justificatifs de toutes vos charges pour la déclaration fiscale

Erreurs juridiques les plus fréquentes

Après plusieurs années à accompagner des propriétaires dans le secteur, voici les erreurs que nous voyons le plus souvent.

Ne pas déclarer en mairie

C'est l'erreur la plus répandue. Beaucoup de propriétaires pensent que la déclaration est optionnelle ou ne s'applique qu'aux grandes villes. Elle est obligatoire partout en France depuis 2017, et les sanctions peuvent aller jusqu'à 5 000 € d'amende. Depuis 2024, les plateformes sont tenues de vérifier les numéros d'enregistrement et peuvent suspendre les annonces non conformes.

Ne pas déclarer les revenus

Les revenus Airbnb sont imposables. Ils entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sous le statut LMNP. Depuis 2020, Airbnb transmet automatiquement les données de revenus à l'administration fiscale française. Ne pas déclarer ces revenus expose à un redressement avec pénalités de retard (10 % minimum) et intérêts de retard (0,20 % par mois).

Ignorer le règlement de copropriété

Un syndicat de copropriété peut saisir le tribunal pour faire cesser une location courte durée contraire au règlement. Les procédures sont longues mais les propriétaires condamnés doivent généralement rembourser les frais de procédure en plus de cesser l'activité. Lisez votre règlement avant de commencer, pas après.

Sous-estimer les obligations de sécurité

Un propriétaire qui loue un bien est responsable de la sécurité de ses locataires. Détecteur de fumée (obligatoire depuis 2015), installation électrique conforme, absence de risques liés au plomb ou à l'amiante dans les biens anciens : ces obligations s'appliquent aussi en location courte durée. En cas d'accident, l'absence de ces équipements peut engager votre responsabilité civile et pénale.

Ne pas adapter son assurance

Votre assurance habitation classique ne couvre pas les dommages causés par des voyageurs Airbnb dans la plupart des cas. Airbnb propose une "AirCover" qui couvre certains dommages, mais elle a des limites et des exclusions. Une assurance spécifique location courte durée (proposée par des assureurs comme Hiscox, Luko ou Axa) couvre les dommages matériels, la responsabilité civile envers les voyageurs, et parfois la perte de revenus en cas de sinistre. Son coût varie entre 150 et 400 € par an selon le bien.