Chessy n'est pas une commune ordinaire. C'est la seule ville de France où un parc d'attractions de classe mondiale génère une demande locative quasi permanente, 365 jours par an. Pour un investisseur en location courte durée, c'est à la fois une opportunité réelle et un marché qui demande une analyse sérieuse avant de signer quoi que ce soit.
Nous gérons des biens à Chessy et dans les communes voisines depuis plusieurs années. Ce guide résume ce que nous observons concrètement sur le terrain, avec des chiffres issus de notre portefeuille et des données publiques disponibles.
La demande locative autour de Disney
Disneyland Paris accueille entre 14 et 16 millions de visiteurs par an, ce qui en fait le parc d'attractions le plus fréquenté d'Europe. En 2023, le groupe Disney a annoncé un plan d'investissement de 2 milliards d'euros sur dix ans pour agrandir le site. Ce n'est pas un détail : ça signifie que la demande va croître, pas se contracter.
La clientèle est majoritairement familiale, avec des séjours courts de 2 à 4 nuits. Les familles cherchent des logements proches du parc pour éviter les hôtels Disney, souvent complets ou très chers en haute saison. Un appartement bien placé à Chessy ou Serris peut se louer 120 à 200 € la nuit en période de vacances scolaires, contre 80 à 120 € en période creuse.
La demande ne vient pas uniquement des touristes. Le secteur Val d'Europe concentre aussi des entreprises (Nestlé, Leroy Merlin, Amazon...) qui génèrent des déplacements professionnels réguliers. Ces voyageurs d'affaires réservent souvent en semaine, ce qui complète bien les week-ends familiaux.
Le taux d'occupation moyen que nous observons sur nos biens à Chessy tourne autour de 72 à 78 % sur l'année. C'est nettement au-dessus de la moyenne nationale pour la location courte durée, qui se situe autour de 55 à 60 %.
Les événements saisonniers amplifient ces pics. Halloween (mi-octobre à début novembre) et Noël (fin novembre à début janvier) sont les deux périodes les plus demandées. Durant ces fenêtres, les prix peuvent monter à 180-250 € la nuit pour un T2, et les biens se réservent parfois 3 à 4 mois à l'avance. Les vacances de février et d'avril sont également très chargées, portées par les familles françaises et belges.
Un point souvent sous-estimé : la proximité du RER A. Les voyageurs sans voiture représentent une part non négligeable de la clientèle. Un bien à moins de 10 minutes à pied de la gare de Chessy-Marne-la-Vallée a un avantage concurrentiel réel sur les biens qui nécessitent une voiture.
Typologies de biens qui performent
Tous les biens ne se valent pas sur ce marché. La clientèle familiale a des besoins spécifiques, et les biens qui ne correspondent pas à ces besoins peinent à remplir leur calendrier.
Le studio
Le studio fonctionne bien pour les couples et les voyageurs d'affaires seuls. Son prix d'achat est plus accessible (autour de 130 000 à 160 000 € dans le secteur), ce qui améliore le rendement brut. En revanche, il exclut les familles avec enfants, qui représentent la majorité de la clientèle Disney. Le taux d'occupation est correct mais pas exceptionnel, autour de 65 à 70 %.
Le T2
Le T2 est le format le plus polyvalent. Il convient aux couples, aux petites familles (2 adultes + 1 enfant en bas âge), et aux voyageurs d'affaires qui veulent plus d'espace. C'est le type de bien qui génère le meilleur équilibre entre prix d'achat, revenus et taux d'occupation. Comptez 180 000 à 230 000 € pour un T2 bien situé à Chessy ou Serris.
Le T3
Le T3 cible les familles de 4 à 5 personnes, qui sont le cœur de la clientèle Disney. Les nuits se louent plus cher (150 à 220 € en moyenne), mais le prix d'achat est plus élevé (260 000 à 340 000 €) et les charges de gestion augmentent proportionnellement. Le rendement net est souvent légèrement inférieur au T2, mais le bien est plus facile à louer en haute saison.
Notre recommandation : si vous avez un budget entre 180 000 et 250 000 €, le T2 est le meilleur point d'entrée. Si vous pouvez aller au-delà de 280 000 €, le T3 avec canapé-lit dans le salon (capacité 5-6 personnes) maximise les revenus en haute saison.
Besoin d'aide pour votre location Airbnb ?
Contactez BNBHOST pour une estimation gratuite de vos revenus locatifs près de Disneyland Paris.
La localisation précise compte autant que la surface. Les biens dans le quartier Val d'Europe (Serris, Bailly-Romainvilliers) ont accès aux commerces et au centre commercial, ce qui plaît aux familles. Les biens à Chessy même, plus proches du parc, ont un argument marketing fort mais les prix d'achat sont plus élevés. Consultez notre page Chessy pour les détails par quartier.
Projection revenus et coûts
Voici une projection réaliste basée sur nos données de gestion. Ces chiffres supposent une annonce bien optimisée, un pricing dynamique et une gestion professionnelle. Un bien mal géré ou mal photographié peut facilement perdre 20 à 30 % de ces revenus.
| Critère | Studio | T2 | T3 |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat moyen | 145 000 € | 205 000 € | 295 000 € |
| Frais d'acquisition (notaire + agence) | ~14 500 € | ~20 500 € | ~29 500 € |
| Investissement total | ~159 500 € | ~225 500 € | ~324 500 € |
| Revenu brut mensuel moyen | 1 050 € | 1 550 € | 2 050 € |
| Revenu brut annuel | 12 600 € | 18 600 € | 24 600 € |
| Charges copropriété (annuel) | 1 200 € | 1 600 € | 2 000 € |
| Taxe foncière (annuel) | 700 € | 950 € | 1 300 € |
| Frais de conciergerie 20% (annuel) | 2 520 € | 3 720 € | 4 920 € |
| Assurance PNO (annuel) | 250 € | 320 € | 420 € |
| Entretien / petits travaux (annuel) | 600 € | 800 € | 1 100 € |
| Charges totales annuelles | 5 270 € | 7 390 € | 9 740 € |
| Revenu net annuel | 7 330 € | 11 210 € | 14 860 € |
| Rendement net | 4,6 % | 5,0 % | 4,6 % |
Ces projections n'incluent pas le financement. Si vous achetez à crédit, il faut déduire les mensualités du revenu net pour calculer votre cash-flow réel. Avec un apport de 20 % et un taux à 3,8 % sur 20 ans, un T2 à 205 000 € génère des mensualités d'environ 780 €. Le cash-flow mensuel après crédit serait alors d'environ 150 à 200 € positif, ce qui est correct mais pas spectaculaire.
Pour une analyse plus détaillée par commune, consultez notre article sur la rentabilité par ville autour de Disneyland Paris.
Stratégie de gestion recommandée
La location courte durée à Chessy n'est pas un investissement passif. C'est un vrai travail si vous le faites vous-même : gestion des réservations, accueil des voyageurs, ménage entre chaque séjour, maintenance, réponse aux avis. Beaucoup d'investisseurs sous-estiment cette charge au départ.
Trois options s'offrent à vous :
- Gestion en direct : vous gérez tout vous-même. Vous gardez 100 % des revenus mais vous y consacrez 5 à 10 heures par semaine minimum. Viable si vous habitez à proximité et si vous avez un seul bien.
- Conciergerie locale : une société comme BNBHOST prend en charge l'ensemble des opérations contre une commission de 18 à 22 % des revenus. Vous gardez la main sur les décisions stratégiques (prix, disponibilités, travaux) sans gérer le quotidien.
- Gestion déléguée complète : certaines sociétés proposent une gestion clé en main avec garantie de loyer. Les rendements sont plus faibles mais le risque est limité. À réserver aux investisseurs qui veulent vraiment zéro implication.
Sur le plan fiscal, la location meublée courte durée relève du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour la plupart des investisseurs particuliers. Ce régime permet d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit significativement la base imposable. Avec un bon comptable spécialisé en LMNP, il est courant de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant 8 à 12 ans.
Un point de vigilance : la réglementation sur la location courte durée évolue. Chessy est une commune de moins de 200 000 habitants, donc les règles sont moins contraignantes qu'à Paris. Mais certaines communes du secteur ont commencé à imposer une déclaration en mairie et un numéro d'enregistrement. Vérifiez la situation réglementaire avant d'acheter, et anticipez une possible évolution dans les 3 à 5 ans.
Enfin, pensez à la sortie. Un bien meublé en location courte durée se revend bien si le marché locatif est solide. La demande autour de Disneyland Paris est structurelle, pas conjoncturelle. Mais si vous devez revendre rapidement, un bien occupé par des locataires courte durée est plus facile à vendre libre qu'un bien avec un bail longue durée en cours.
Attention aux projections trop optimistes. Certains vendeurs de programmes immobiliers affichent des rendements de 7 à 8 % nets. Dans la réalité, après toutes les charges (copropriété, taxe foncière, conciergerie, entretien, vacances locatives), un rendement net de 4,5 à 5,5 % est un bon résultat sur ce marché.
Investir à Chessy pour la location courte durée reste une stratégie solide en 2025, à condition d'entrer avec des chiffres réalistes et une gestion professionnelle. Le marché est mature, la demande est là, et les perspectives de valorisation du bien sont correctes grâce aux investissements continus de Disney dans le site.
Tags